精益求“精” | 商品房精装标准差异诉讼要旨盘点
精装修商品房是近期各地房地产项目开发的热点，但也是购房者就质量、装修标准投诉的热点，后期还可能会是购房者群体性诉讼的高发类型案件之一。2018年就有不少城市爆发了关于精装修标准的群体性投诉，形成群诉案件的也日益增多，主要表现形式为购房者主张开发商的楼盘装修标准不符合原承诺标准或合同约定标准，例如合同约定装修标准为6000元/平方米，实际评估仅达到4500元/平方米。而各地法院对此类案件的审理有一个逐步熟悉、逐步深入的过程，不同地区、不同案件的司法裁判中对于该类案件的审理规则亦存在一定差异及争议，故此类案件具有实务研究的价值。本文结合近期已公布的法院案例梳理了关于精装修标准差异诉讼的八个方面的裁判思路，以期为房地产企业防范、处理此类诉讼风险提供决策依据与思路。
一
司法实践中确定精装修约定标准的依据
1.购房合同约定是确定精装修标准的主要依据
开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》是司法实践中认定精装修标准的主要依据。实践中部分地区（比如浙江）的购房合同对此约定较为详细，不但单独约定了装修价款，还会在附件中详细约定装修材料、设备的品牌、产地、规格、型号、面积等，这样的约定在案件审理中判断就比较清晰。但部分地区的合同中并未明确约定装修材料、设备的型号、规格等能够具体确定装修部品的内容，或者采用“同等档次”之类的表述，因此在合同没有约定或者约定不明确的情况下，买卖双方很容易因以何依据来确定精装修标准而发生争议。
2.样板房可被视为精装修标准的判断依据
住建部《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
对此开发商应当注意，即使交付标准符合合同约定，但不符合样板房标准的，仍然可能被视为违约。如在杭州中院（2016）浙01民终7747号案件中，房地产开发公司主张涉案房屋的空调符合合同约定，但同时认可不符合样板房的配置，法院认为房地产开发公司并未明示样板房中空调并非交付标准，因此应当承担违约责任。
3.广告宣传的特定内容亦可被视为买卖合同的组成部分
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料满足以下两个条件的，应被视为要约：一是“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”；二是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。从现有判例看，法院在精装修标准差异案件中就楼盘广告宣传内容认定“具体确定”、“重大影响”时采取较为谨慎、从严的态度，尤其是针对装修价格标准的广告宣传。
如在部分判例中，法院认为类似“XX元/平方米”的广告宣传表述过于粗略，不足以构成要约。在武汉中院审理的精装修群体性案件中（以（2018）鄂01民终1656号判决为例），法院认为房地产开发公司对涉案房屋所在楼盘作出的“75-140㎡绝版洋房送1200元/㎡精装修精装洋房”的宣传仅系一般性说明和允诺，并不含有将标的物特定化的内容，也未在广告中具体说明确定该价格的主要内容及组成方式；此外，对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定起决定性影响的仍然是房屋单价、地段等因素，赠送的装修价格虽有影响但不构成重大影响，即不满足第二个条件，因此不构成要约。
但也有法院持不同的判断标准。例如南昌中院在审理精装修商品房的群体性纠纷时（以（2016）赣01民终1475号判决为例），针对房地产开发公司在销售涉案楼盘1栋-住宅楼期间发布的“享2000元/㎡精装修”的广告，法院认为该广告说明内容具体确定，且2000元/㎡相对涉案房屋单价10387.76元/㎡占比较大，可以认定对涉案合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。
4.精装修（含组成明细）公示内容亦可能成为精装修标准的确定依据
针对各地高发的精装修标准的维权潮，各地政府为维护精装修房屋市场的秩序，近期陆续出台了关于规范精装修公示内容的政策文件（详见下表）。部分精装修公示内容虽然并未直接作为合同内容进行签署，但一旦公开、公示，可以理解为是开发商的补充说明或单方承诺，亦非常有可能被法院认定为是合同内容的组成部分及装修标准的重要判断依据。
文 件 | 公 示 要 求 |
长沙《新建商品住宅全装修建设实施细则》（2018.5） |
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南昌《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》（2018.8） |
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杭州《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》（2018.9） |
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南京《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》（2019.1） |
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小 结
（1）购房合同是法院确定精装修标准的主要依据，应审慎确定。
（2）交付标准应当与样板房内容保持一致，建议开发商在现场对样板房中不属于交付部分的内容进行明确标注。
（3）广告、宣传资料中的特定内容可被视为合同的组成部分，建议开发商谨慎选择宣传表述，尤其是针对装修价格的宣传内容。
（4）各地关于精装修价格构成与公示的政策要求不完全一致，但都表现在要求开发商公示装修的具体内容与对应价格，以便能够确定房屋的装修标准。开发商须在房屋预售阶段就准确确定装修的材料、价格明细，如公示内容不准确的，会相应增加开发商的违约风险。
二
精装修购房合同中
关于广告宣传资料排除条款的效力
许多楼盘会在与购房者的合同中增加楼书广告等宣传资料不作为确定买卖双方权利义务依据的相应条款。对于此类条款的效力判断，亦常是处理此类案件的关键点之一。需要注意的是，实践中存在不少司法判例认定该类条款无效的情形，法院判定该类条款无效的理由多见如下：
未以合理方式提示注意
南昌中院审理的（2016）赣01民终1475号案件中，法院认为涉案合同约定“出卖人提供的……售楼广告……均不作为商品房交接验收依据”的条款为格式条款且免除了房产开发公司按照销售广告赠送2000元/㎡精装修的责任，房产开发公司也未作特别提示，根据《合同法》第四十条规定，该条款无效。
2
存在其他无效事由
在浙江省慈溪市人民法院审判的（2013）甬慈民初字第1069号案件中，法院认为若认同合同中 “销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作参考，没有合同拘束力……沙盘模型中明确提示沙盘模型不作为要约内容”相应条款的效力，无异于放纵了房地产开发商虚假宣传、诱骗购房者与其签订商品房买卖合同，故认定该条款无效。
小 结
针对购房合同中楼书广告等宣传资料不作为合同要约等排除条款，在司法裁判中有可能被认定为是无效条款。因此，如需在合同中增加此类条款，建议开发商以明显的方式提示购房者注意此条款，并特别注意条款表述的完整性与准确性。
三
司法实践中一般如何认定
精装修标准未达到合同约定
在解决了精装修标准的认定依据的前提下，对于如何认定合同约定价格过高或与实际不符的情形，各地法院有如下一些判断标准（且并不一致）：
案例 | 合同 约定 | 裁 判 理 由 |
杭州中院（2015）浙杭民终字第3859号 | 1.约定该房屋总价中包含了全装修总价； 2.约定了装修的主要材料、设备的材质品种及品牌。 | 一审法院认为：1）商品交易价格是一个包含多种价值因素在内的综合价格，不仅仅是产品造价；2）仅造价一项，也不仅包括房屋室内的装修，还应包含整体配套工程造价；3）即使合同对于装修价格单独约定，但房屋本身与装修不能简单割裂，二者的价格也不应单纯割裂来看，因此买受人要求依据套内装修的评估结论退还装修差价的主张，缺乏依据，不予支持。
二审维持了一审判决，并认为：1）依据双方的买卖合同约定的计价方式，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务，全装修总价是基于装修标准对全装修总价达成的一致意思表示，而非基于约定标准所计算的造价的总和；2）买受人提交的证据不能证明出卖人装修使用的设备、材料等不符合双方约定。综上，原审法院该项判决并无不当。 |
青岛中院（2017）鲁02民终4045号 | 合同约定了室内装修的范围、材料、设备品牌等，例如：空调约定为东芝或三菱或海信日立或同档次户式中央空调。 | 1.房屋买受人没有证据证明涉案房屋的装饰、设备标准低于合同约定的标准； 2.针对房屋买受人提交的房屋装修评估值，虽然低于合同约定的装修价值，但商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，对房屋装修进行的评估，对本案不具有参考意义。 |
西安中院（2015）西中民二终字第01532号 | 约定涉案房屋为精装房，按建筑面积计算每平米装修价为3000元。 | 因商品房买卖合同中约定装修价款为每平方米3000元，出卖人作为一个以房地产开发为营利方式的公司，不应在装修工程上获取高额利润，应退还差额部分。 |
南京中院（2017）苏01民再8号 | 约定装饰装修和设备标准，明确装修范围，精装修单价为4500元/平方米。 | 二审中：法院认为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，且该价格系双方协商确定的价格，不违反法律规定。如购房者认为房屋出卖人未按协议约定的装修和设备标准交付，可要求出卖人按此标准履行，但购房者以装修造价达不到4500元/平方米向房屋出卖人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。
再审中，经鉴定得出实际用于业主的装修造价为每平米2375元；按照4500元/平方米装修销售单价，预计用于业主的装修单价为每平方米4107.8元，法院撤销了一审、二审判决，判决房地产开发公司赔偿差价部分，即（4107.8-2375）元*面积。 |
根据上述案例可知，在购房者认为装修整体造价与约定不符但未能举证证明具体部品或材料差异的情形下，针对其要求参考评估造价退还装修差价的主张，司法实践中有观点认为精装修价格是综合了供求关系、开发商利润等因素在买卖双方合意的基础上达成的价值，也有观点认为仅精装修造价一项也不应局限于室内装修的价值，还应考虑小区配套设备、室外环境的价值。因此，评估装修造价本身与精装修总价无对比的意义，不能依据评估造价要求开发商返还差价。只要价格符合商业规律不显失公平，法院一般不应认为装修标准未达到约定标准。
但也存在不同处理方法，以（2017）苏01民再8号判决为例，南京中院在确认4500元/平方米精装修销售单价对应的装修造价的前提下，经鉴定实际造价与之不符，判决房产开发公司退还差价部分。
笔者认为，司法实践中个案判例认同精装修总价包含利润、供求关系，甚至配套工程等因素不代表法院认同开发商能够随意确定装修造价在精装修总价中的比例，在裁判中购房者能够证明装修标准差异的，或根据合同、广告、开发商公示内容及其他证据等，能够确定精装修销售总价中对应装修造价与实际造价差异的，法院很有可能会判决开发商退还差价部分。
四
认定实际装修造价
未达约定标准时违约责任的承担方式
在法院已判定精装修实际标准低于约定标准的前提下，开发商应当如何承担责任，目前可以参考以下案例的方式及尺度来把握：
案 例 | 裁 判 理 由 |
南京中院（2017）苏01民再8号 | 1.装修差价部分房屋买受人可主张退还； 2.关于装修瑕疵部分，买受人可以要求出卖人维修以消除瑕疵，其主张打折处理的意见，缺乏依据。 |
中山中院（2016）粤20民终1367号 | 双方合同约定商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。房产开发公司未按购房合同约定装修标准进行装修，存在部分物品缺失的情况，构成违约。由于该物业已不存在维修或替换的实际可能，买受人可依据合同约定要求开发商折价赔偿。 |
上海一中院（2018）沪01民终2382号 | 房屋出卖人未按合同约定安装浴缸构成违约，但同时，由于系争房屋的卫生间房型无法安装浴缸，因此房屋买受人主张相应折价款于法有据。 |
从上述案例可知，在法院认定实际装修标准未达合同约定标准的前提下，如果是因为部分装修部品的缺失或者装修瑕疵，买受人首先可要求开发商继续履行，履行不能的，买受人可要求折价赔偿；若是整体装修标准与约定标准不符的情形下，法院一般支持按照合同约定退还装修差价部分、并按约再相应额外承担违约金。
五
认定实际装修标准
是否相符时买卖双方的举证责任分配
民事诉讼中遵循“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则。在房屋买受人认为实际装修标准与约定不符的情况下，按照举证责任分配原则买受人应对不符合标准的内容承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。如杭州中院审理的（2015）浙杭民终字第3859号案例中，法院认为买受人所提交证据不能充分证明出卖人对精装修使用的设备及材料不符合双方约定，因此不予认定。
但司法实践中也存在根据合同义务分配举证责任的情形，例如在（2016）赣01民终1475号案例中，南昌市中院认为2000元/㎡的精装修系房产开发公司的合同义务，房地产开发公司提供的证据并不能证明房屋装修价值达到了约定标准，结合双方提交的材料及现场勘验情况，法院认为涉诉房屋未达到2000元/㎡的装修标准。
小 结
在法院认定房屋装修实际价值时，法院遵循“谁主张，谁举证”的原则，买受人未能证明实际交付的房屋精装修未达到合同约定标准的，法院不予认定，多数法院会因负有举证责任一方举证不能而驳回相关诉讼请求。但应注意，法院在裁判中也可能结合案件具体情况，综合双方提出的证据，对装修价值予以认定或要求开发商证明装修达标。因此，在诉讼中，开发商应当特别注意自身举证的强度及对于主审法官关注重点的响应程度，做好综合平衡、取舍。
六
司法实践中确定精装修约定标准的依据
在此类案件中，楼盘精装修的实际造价是影响法院最终判决的一个重要事实，在诉讼中，以下几类证据都可能成为法院认定装修价值的依据：
法院委托评估的鉴定意见
例如在南京中院（2017）苏01民再8号案件中，法院委托鉴定机构对房屋装修造价进行鉴定，并参考鉴定机构的评估意见对于装修差价做出判定。
2
同批次房屋的估值参考
在西安中院（2015）西中民二终字第01532号案件中，由于房屋买受人未交纳评估费用，系争房屋装修价款无法鉴定，买受人要求法院参照与其同批购买房屋案件的法院委托评估机构对涉案房屋装修价值进行评估的结论来处理本案，法院认为理由成立。同时，对于评估报告中与系争房屋不匹配的地方，法院酌情予以确定。
3
法院根据双方提交的证据材料、勘验情况、双方在履行合同过程中的过失、楼盘整体情况等综合酌定
在南昌中院（2016）赣01民终1475号判决中，法院结合双方提交的材料以及现场勘验情况，考虑到房地产开发公司在销售房屋过程中的宣传行为及签订合同行为存在不当之处、买受人在签订合同以及收房过程中也未尽到审慎义务，在合同对装修项目的品牌和价值约定不够明确的情况下，综合考虑涉案楼盘的整体情况，酌定房地产开发公司补偿买受人相应损失。
小 结
（1）在一般案件处理中，法院主要依据委托的鉴定机构的评估意见认定精装修造价。若鉴定报告的鉴定事项或者计算方式等与法院认定的事实不一致的，法院也会酌情予以调整。
（2）在涉及到群体性批量争议案件的情况下，如果个别当事人无法对系争房屋做出鉴定，法院同意依照当事人申请参考同批次房屋的评估价格确定。
（3）双方在诉讼中提交的证据材料、楼盘情况、双方在履行合同中的过失，都可能成为影响法院综合判定的因素。
七
在确定精装修价款时
应否包含公摊面积部分
目前市面上的商品房按照建筑面积计价的是主流，不少购房人认为无论楼盘是否为精装修商品房，开发商都要装修楼幢的入户门厅、走廊等公共部分，故毛坯房的价款中也已经包含了公共部分的装修费用，因此在计算精装房的装修价款时应当将门厅、走廊等公共部分面积排除。上述理解具有一定的争议。
针对公摊面积装修价款能否计入，目前尚不存在法律强制性规定，在行政管理层面上，目前例如长沙住建委明确规定公共部分的装修应计入毛坯房价格，不计入全装修价格。
在司法层面，就目前的判例而言，法院在案件审理中一般认可双方在购房合同中约定的计价方式，即如果在合同中已经约定装修价款中包含公共部分的装修，则应计入；反之，在没有合同条款明确约定的情况下，开发商主张计入公摊部分装修价款的主张存在相当大的风险。
八
精装修价差计算基础的面积适用争议
司法实践中对于装修价差的计算基础还存在是以建筑面积还是套内面积计算的争议，这个问题与上面关于公摊部分是否计入既有所关联但又不同，以下几则案例体现了两种不同的处理思路。
案例 | 合同 约定 | 裁判理由 |
海口市龙华区法院（2016）琼0106民初7249号 | 宣传资料承诺了装修单价，购房者按建筑面积支付购房款。 | 购房时是按建筑面积支付的购房款，装修造价亦应按建筑面积计算，方能体现公平性及合同的一致性。 |
西安中院（2015）西中民二终字第01532号 | 合同约定以建筑面积计算装修价款。 | 鉴于评估报告的内容与商品房买卖合同附件四涉及的装饰及设备内容不符，也未涉及地下室、花园的装修部分，本院酌情确定装修价款为每平方米2400元。装修差价为每平方米装修差价乘以房屋建筑面积。 |
南京中院（2017）苏01民再8号 | 合同约定按照建筑面积计价付款，故精装修单价包含公共部分和住宅套内部分，购房人亦支付了公共部分的装修价款。 | 1.因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，购房人不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利； 2.现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故买受人仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利； 3.套内部分装修差价为每平方米装修差价乘以套内面积。 |
在这个问题上，同样的，与公共部分装修是否计入一样的判断原则，就目前的判例，法院在案件审理中一般认可双方约定的计价方式，即开发商在商品房销售时的总价是以建筑面积计价的，则在案件计算精装修价款时应同样以建筑面积来计价；但也有法院认为在此类案件中，购房者不能就公共部分装修主张权利，仅能主张套内部分装修差价。另外，总体而言，精装修面积差价的认定与计算均比较复杂，前述的面积计算基础只是差价计算的争议点之一，在此类案件中还存在是以市场价格还是集采价格计算，装修及房产开发利润能否计入及如何计入等问题，限于篇幅我们就不再展开讨论，留待实践中通过具体案件的操作去探索争议、解决问题。
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作者简介：
吴方荣 律师
合伙人 杭州办公室
业务领域：房地产, 诉讼仲裁, 建设工程与基础设施
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输12
陶钰琳
杭州办公室
房地产和基础设施部
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